Nguyên nhân khiến một số khu vực bất động sản kẹt thanh khoản theo TS. Nguyễn Văn Đính

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, hiện nay có tới 30% dự án bất động sản tại các khu vực ngoại ô đang đối mặt nguy cơ kẹt thanh khoản. Nguyên nhân chính đến từ hai yếu tố: hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực phát triển tiện ích cơ bản. Điều này khiến nhu cầu ở thực chưa hình thành, kéo theo tình trạng tồn kho nghiêm trọng.

Hạ tầng chưa hoàn thiện: Rào cản lớn cho dòng tiền chảy vào bất động sản

Hạ tầng giao thông là yếu tố tiên quyết thu hút người mua. Những khu vực thiếu đường giao thông nội khu, hệ thống cấp thoát nước hoặc chưa kết nối với tuyến đường chính thường khó thu hút khách hàng. Ví dụ tại một số dự án tại Long An, do chưa hoàn thiện đường 7m theo quy hoạch nên giá bán thấp hơn 25% so với cùng phân khúc.

Khách hàng thực tế không mua nhà khi chưa có khả năng di chuyển thuận tiện. Điều này khiến chủ đầu tư phải giảm giá để đẩy hàng, tạo vòng xoáy giảm giá và giảm thanh khoản.

Chủ đầu tư thiếu năng lực: Tác động kép đến giá trị bất động sản

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: “Nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung xây nhà mà bỏ qua tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên”. Hậu quả là dự án dù có vị trí đẹp nhưng thiếu yếu tố sống vẫn khó bán. Đặc biệt, người mua nhà lần đầu thường ưu tiên các dự án đã có tiện ích hoàn chỉnh.

• Điểm nổi bật: 40% người mua nhà cho biết sẽ cân nhắc lại nếu dự án thiếu tiện ích cơ bản
• Thực tế: Các dự án có đầy đủ tiện ích thường bán hết trong vòng 3-6 tháng

Tác động thực tế với nhà đầu tư và người mua nhà

Đối với nhà đầu tư, rủi ro lớn nhất là thanh khoản kém khiến khó lách túi tiền. Trong khi đó, người mua nhà lần đầu có thể phải trả giá cao hơn do cung vượt cầu cục bộ. Ví dụ tại một số khu vực phía Nam, giá căn hộ tăng 15% nhưng lượng giao dịch giảm 30%.

Lời khuyên cho nhà đầu tư và người mua nhà

TS. Nguyễn Văn Đính khuyến nghị:

• Ưu tiên các dự án có tiến độ thi công rõ ràng
• Đánh giá kỹ năng phát triển tiện ích của chủ đầu tư
• Chọn vị trí có hạ tầng giao thông kết nối trực tiếp với trung tâm

Câu Hỏi Thường Gặp

Khi nào thì bất động sản được coi là kẹt thanh khoản?

Bất động sản được xem là kẹt thanh khoản khi tồn kho vượt quá 12 tháng và không có khả năng bán lại trong vòng 6 tháng tới, theo phân tích của chuyên gia.

Nhà đầu tư nhỏ lẻ có nên mua nhà ở khu vực kẹt thanh khoản?

Nhà đầu tư nhỏ lẻ nên tránh các khu vực kẹt thanh khoản trừ khi có khả năng tài chính mạnh và chiến lược dài hạn. Rủi ro mất giá và khó bán lại là rất cao.

Làm thế nào để xác định chủ đầu tư có năng lực phát triển tiện ích?

Xem xét các dự án đã hoàn thành trước đó, kiểm tra tiến độ thi công tiện ích và tham khảo đánh giá từ cư dân hiện hữu.

Kết Luận

Nguy cơ kẹt thanh khoản trong bất động sản đòi hỏi cả nhà đầu tư và người mua nhà phải cẩn trọng. Việc đánh giá kỹ hạ tầng, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu thực tế sẽ giúp giảm rủi ro. Hãy lựa chọn các dự án có tiến độ rõ ràng và tiện ích hoàn chỉnh để đảm bảo giá trị lâu dài.